Недвижимость относится к наиболее дорогостоящим покупкам, сделанным мужем и женой в браке. Собственно, дороговизна жилплощади и выступает ключевой причиной остроты процесса ее раздела, в особенности, если и муж, и жена желали бы получить квартиру полностью. В представленной публикации мы перечислим способы раздела недвижимого имущества и ситуации, когда по закону раздел квартиры при разводе невозможен.

Основной целью Семейного кодекса является предоставление всем сторонам одинаковых прав и обязанностей. Этот же принцип распространяется и на бракоразводный процесс, в т. ч. ценности, купленные в браке.

Законом установлено, что раздел имущества при разводе обязан проходить так, чтобы супругам достались одинаковые по размеру права и ценности.

Это же требование распространяется и на недвижимое имущество, независимо от того, кто из разводящихся владеет им «на бумаге». Когда собственность была куплена в браке, тогда в ходе рассмотрения дела суд должен поделить его на 2 равные части.

Но закон выделяет условия, при которых совместно купленные ценности остаются у единственного из супругов:

• Ценности приобретены до официального заключения брака. В такой ситуации жилплощадь останется за тем из разводящихся, на кого она документально записана.
• Жилье было приватизировано до регистрации брака либо один из супругов не стал участвовать в приватизации.
• Жилплощадь была получена в качестве наследства либо через дарственную.
• Собственником квартиры является ребенок.

Важно! Если после развода жилплощадь была оставлена за одним из супругов, тогда вторая сторона вправе проживать на ней определенный срок, устанавливаемый судьей либо по обоюдной договоренности, когда у второго супруга отсутствует иное место для проживания.

Специфика раздела жилплощади

Бывает так, что Семейный кодекс требует оставить собственность за одним из разводящихся, однако раздел квартиры при разводе всё же происходит.

Это случается в следующих обстоятельствах:

• Супруги добровольно решили поделить жилплощадь; собственность делится с соблюдением пунктов добрачного соглашения.
• Супруги продали недвижимое имущество, затем купили отдельные квартиры либо поровну разделили вырученные от сделки деньги.
• Собственность была разделена на 2 равные части в натуре, благодаря чему обе стороны приобрели индивидуальную жилплощадь.

В добровольном порядке

Это соглашение, по сути, похоже на брачный контракт, однако с одним существенным различием: оно предусматривает раздел уже имеющегося жилья. Не имеет значения, в каких обстоятельствах и когда недвижимость была получена (унаследована, подарена и пр.). Это касается и раздела приватизированной квартиры при разводе.

Такое соглашение между супругами заключается, когда уже будучи женатыми и ведя совместную жизнь, они приняли решение установить собственные права на жилплощадь. Еще этот договор можно заключить в ходе развода по взаимному согласию сторон.

Составление мирового соглашения осуществляется самими супругами либо с привлечением профессионального юриста. На документе должны присутствовать подписи обоих супругов, затем оно должно быть зарегистрировано в Регистрационной палате или заверено в нотариальной конторе. Данный договор позволит исключить последующие разногласия относительно раздела квартиры при разводе.

В документе могут быть описаны следующие моменты:

1. Продать жилье и поделить вырученные деньги поровну между мужем и женой.
2. Жилплощадь оставить за одним из супругов, а оставшееся недвижимое имущество отдать второму.
3. Жилье передается одному из супругов, а 2-й стороне дается денежная компенсация, равная рыночной стоимости доли квартиры.

Внимание! Супруги вправе остановить свой выбор на любом способе раздела недвижимого имущества при условии, что это не нарушит права детей, не достигших совершеннолетия.

Договор можно поменять при согласии сторон либо если один из супругов обратится в суд.

Раздел в судебном порядке

Если супруги не смогли достичь согласия относительно раздела собственности, тогда потребуется решать этот вопрос через суд.

Многие ошибочно считают, что при разделе совместно нажитого недвижимого имущества определенная доля его отойдет и детям. Но в действительности судья не вправе передать большую часть квартиры тому из супругов, с кем после развода станут проживать дети.

Раздел жилплощади может происходить одним из 2-х способов:

1. Жилье разделяется на 2 равные доли и каждому из супругов передается по одной.
2. Жилплощади назначается рыночная цена и один из супругов оплачивает 2-му стоимость его доли.

В ходе бракоразводного процесса, если истец обратился в суд с иском о разделе жилплощади, вполне вероятно, что ему будет присуждена доля приватизированного жилья, даже если оно было получено в собственность до заключения брака.

Подобный шанс имеется лишь в случае, когда истец сможет привести доказательства судье, что он потратил на содержание жилья собственные деньги, причем размер суммы должен существенно превышать стоимость недвижимости. Если суд согласится с доводами, жилплощадь получит статус совместной собственности, подлежащей разделу в соответствии с законом.

Как поделить ипотечную квартиру?

Поделить ипотечное жилье нередко бывает достаточно трудно. Тут все определяется тем, удастся ли супругам решить, кто будет в ней жить после развода, и как станет происходить оплата оставшейся задолженности по кредиту.

Задолженности, которые супруги имеют по ипотеке, распределяются между ними пропорционально размеру их долей в помещении. Помните, что любые манипуляции с ипотечной квартирой без согласия банка запрещены.

Кроме того, если предстоит раздел ипотеки при разводе, следует принимать во внимание и позицию банковского учреждения, выдавшего заем на приобретение жилплощади.

В ходе развода банковские учреждения зачастую отказывают в разделе задолженности между супругами, даже если те достигли согласия относительно раздела имущества.

Тем, кто запланировал раздел ипотечной квартиры при разводе, стоит учесть, что поделить такую жилплощадь через суд будет тоже достаточно непросто.

Как быть при наличии детей?

Если супруги нажили в браке общих детей, тогда закон ставит их интересы в приоритет. К примеру, законом запрещено оставлять несовершеннолетних без квартиры либо существенно ухудшать их жилищные условия.

Развод будет протекать легче, если на детей записаны доли в помещении. Тогда доли приобщаются к части того из супругов, с кем они станут жить после развода, а остаток закрепляется за вторым супругом.

Однако это существенно усложнит в дальнейшем продажу недвижимого имущества, долевым либо единоличным собственником которого является несовершеннолетний. Для такого потребуется получить согласие госорганов и соблюсти условие – предоставить несовершеннолетнему жилплощадь аналогичного либо большего размера.

Кроме того, не достигший совершеннолетия ребенок по закону не вправе отказываться от собственной доли жилья в пользу отца или матери, если только ему не будет предоставлена адекватная замена в качестве другого жилья.

Если жилье было куплено на материнский капитал

Каждая квартира, частично приобретенная на деньги, выделенные по госпрограмме «материнский капитал», по документам записывается как совместное долевое имущество членов конкретной семьи.

Если деньги материнского капитала использовались для приобретения жилья, записанного на детей, тогда при разделе имущества супругов такая жилплощадь не считается совместно купленной, и не будет делиться.

Подобное разделение может происходить по взаимной договоренности супругов, когда, к примеру, один из них оформляет дарственную на детей либо отдает собственную долю второму супругу в счет уплаты алиментов. Такие договора заключаются при согласии обеих сторон и отдаются судье. Если все бумаги оформлены корректно, раздел собственности будет осуществляться в соответствии с подписанным соглашением.

При невозможности прийти к согласию придется решать вопрос через суд. Для этого надо будет подать заявление и предоставить пакет требуемых документов. Если жилье было приобретено на ипотечный заем, тогда судья в первую очередь будет ориентироваться на мнение выдавшего кредит банковского учреждения.

Как поделить зарубежную собственность?

Раздел жилплощади, расположенной за рубежом, может происходить одним из 2-х методов:

1. На основе мирового соглашения – супруги по взаимному согласию подписывают договор о разделе и затем отдают его на заверение в нотариальную контору.
2. Через суд – посредством подачи иска. Чаще всего, обращение нужно подавать в той стране, где располагается собственность.

Когда один из разводящихся является гражданином Российской Федерации, то, подавая заявление о расторжении брачного союза в нашей стране, он сможет добавить в обращение дополнительное требование разделить собственность, расположенную за рубежом. Сделанный шаг принесет желаемый результат, если между Россией и государством, где располагается недвижимое имущество, был подписан документ о взаимном признании постановлений суда.

В подобных обстоятельствах бессмысленно регистрировать договор в Росреестре, поскольку в нем разрешается зарегистрировать лишь объекты, расположенные в нашей стране.

Какое еще жилье нельзя делить?

Законодательство запрещает делить жилплощадь, не являющуюся собственностью хотя бы одного из разводящихся супругов.

Социальное жилье

Зачастую семьи в течение долгих лет живут в квартирах, не прошедших приватизацию. По закону супруги не имеют права на неприватизированное жилище, поскольку его собственником выступает госучреждение.

Присвоить подобное жилье можно, пройдя процедуру разгосударствления. Когда в разгосударствление вовлечены обе стороны, при расторжении брачного союза оба приобретут законные права на жилище.

Важно! Каждый гражданин по закону сможет лишь однократно поучаствовать в разгосударствлении муниципальной площади.

Служебное жилье

Служебное жилое помещение выделяется наемному сотруднику нанимателем с целью проживания на время исполнения им своих рабочих обязанностей. При увольнении или переходе на другое место работы все права на проживание в служебном помещении работником утрачиваются.

Подобная собственность не может быть поделена при расторжении брачного союза, т. к. не является собственностью мужа или жены. Поэтому работающий супруг вправе ожидать выселения второго при согласии суда.

Тем не менее, выселяемый супруг вправе остаться жить в этом помещении на конкретный срок, если у него отсутствует альтернативное место проживания.

Внимание! Недвижимость, взятая на условиях аренды, не может быть поделена, так как она является имуществом арендодателя.

Многие задают вопрос, как правильно делится квартира при разводе. Рассмотрим, что об этом говорится в Семейном кодексе – какие правила действуют в 2019 году.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Расторжение брака является болезненной процедурой. Хорошо, если обе стороны согласны с разводом и сумели договориться о разделе имущества самостоятельно. Но это далеко не всегда получается.

Если при расторжении брака возникает проблемная ситуация, тогда не обойтись без помощи судьи. Чаще бракоразводный процесс и раздел ведет районный или городской суд.

Если у вас есть дети, то это учитывается не только при разводе, но и при разделе имущества.

Согласно законодательству, должны учитываться интересы несовершеннолетних лиц, и поэтому не удивляйтесь, почему вашему супругу/супруге выделяют большую долю совместной собственности.

Рассмотрим нюансы раздела имущества, в том числе и если есть совершеннолетние дети.

Общие моменты

В заявлении на расторжение брака нужно прописывать причину, по которой брак расторгается. Так судья сможет принять оптимальное решение.

Основные понятия

Разводом называют формальное прекращение брака между гражданами. Брак признают недействительным в судебном органе.

По ипотекой понимают сдачу недвижимости для получения кредитной суммы под закладные.

Материнским капиталом называют форму государственной поддержки семьям, в которых есть дети.

Допустимые причины расторжения брака

Иск супруги подают для развода в таком случае:

• один супруг не желает разводиться;
• супруг уклоняется от расторжения брака;
• супруги не могут договориться относительно воспитания ребенка, места проживания и т.п.

Остановимся детальнее на том, по какой причине лица не желают и далее сохранять семью:

Проблемы личного плана	Прошла между супругами любовь, появилась неприязнь, и принципы не соблюдаются
Бытовые проблемы	Супруг имеет вредные привычки, с которыми не хочется мириться. Имеет место насилие в семье, супруг жестоко обращается. Важно доказать это, представив суду справки, подтверждающие вызов полиции, медицинские акты о снятии побоев, документ из наркодиспансера как доказательство наркозависимости
Материальные трудности	Нет своей жилой недвижимости, и приходится жить с родителями, низкий доход, тунеядство. В соответствии со супруги должны помогать друг другу материально
Проблемы интимного характера	Но не стоит указывать в заявлении такие проблемы, так как при рассмотрении дела возможно повреждение психического здоровья и репутации лиц. Чаще такие иски рассматриваются на закрытом заседании, чтобы было гарантировано конфиденциальность
Нарушен брачный обет, измена	Должны быть веские основания
Хозяйство ведется раздельно	Создается вторая семья

Правовое регулирование

Нужно опираться на нормы Семейного кодекса, в соответствии с которым супруги могут делить имущество в любой момент.

Но обычно этот вопрос рассматривается при расторжении брака. Основные статьи – , 39 СК, при наличии согласия обеих сторон – — .

Отдельные положения, которые регулируют раздел имущества, прописаны в .

Особенности раздела имущества

Раздел имущества осуществляется такими способами:

Срок исковой давности составляет 3 года после нарушения прав. Государственная пошлина при этом – 400 рублей ().

Ситуация усложняется, если есть ребенок. Имущество детей (что принадлежит им, или используется детьми), не делят. Родитель, с которым останется жить ребенок, получит большую часть имущества.

Как делится квартира при разводе, если есть несовершеннолетний ребенок? Есть такие варианты:

Обязательно учитывается, с кем ребенок останется жить. Такому супругу причитающуюся долю жилья увеличат в суде.

Как быть, если один из супругов не работает? При разделе совместно нажитого имущества часть полагается также мужу/жене, что:

• занимался ведением домашнего хозяйства;
• ухаживал за ребенком;
• имел уважительную причину того, что не зарабатывал деньги.

Как делится имущество:

При делении квартиры:

Если предполагается раздел квартиры, то стоит помнить, что однокомнатная будет поделена поровну между мужем и женой ().

Трехкомнатная может быть поделена на правах или поровну. Недостроенный объект не может делиться, пока не регистрировали на недвижимость.

Одним супругом может налагаться арест на жилье, чтобы вторая сторона не могла совершить сделку купли-продажи.

Кто является собственником

Закон требует, чтобы в реестре прописывалось, кто владеет объектом, а также какая доля ему принадлежит.

Ведь может возникнуть такая ситуация – квартиру покупали оба супруга, но в качестве владельца прописан только один. Делится ли такая квартира?

Обычно не имеет значения, что является собственником квартиры при разделе имущества. Не имеет также значения, кто купил жилье.

Главное, что будет учитываться при рассмотрении вопроса судьей – что объект приобретен во время брака. А значит, имущество должно делиться поровну ( , 38, 39 СК).

Муж

Есть случаи, когда недвижимость останется в собственности мужа, если:

Квартира куплена до брака	Если жена приехала в помещение, которым владеет муж, то не сможет стать претендентом на его половину при разводе
Квартира получена мужем безвозмездно	Лицо за него не платило, не оказывало и не предполагалось никакое материальное возмещение. Недвижимость получена в дар, перешла по завещанию и т. п.
Квартиру муж приобрел, будучи в браке, но за свои средства	Которые не являются общей собственностью. К примеру, умер родственник, передав не жилье, а деньги. Жена в такой ситуации не получит долю квартиры, если не сможет представить доказательства того, что средства нажиты в браке
Квартиру муж	Жена же давала добровольный отказ от недвижимости. В результате у супруги будет лишь право на проживание в квартире без возможности получения ее доли при разделе

Жена

Как муж, так и жена имеют равные права. А значит, вышеописанные случаи могут иметь место и тогда, когда владельцем квартиры является супруга.

Если сторона имеет такое желание, то может выделить часть помещения своей второй половинке.

Если жена – собственник квартиры, но существует соглашение, которым предполагается выделение части помещения в случае , то муж получит то, что ему полагается.

Жена может также предложить денежную компенсацию (стоит потребовать от мужа во избежание дополнительных неприятностей) вместо части квартиры, или выделить комнату, к которой сделают отдельный вход.

Свекровь

Все имущество, что приобретено в браке, является совместным, и распоряжаться им могут оба супруга.

Исключение составляют случаи, когда квартира передана одной стороне в дар. Все объекты, которые не оформлены на супругов, не являются их собственностью.

Видео: раздел имущества при разводе

А значит, если владелец помещения – свекровь, то претендовать на его долю вы не сможете. Ведь это чужое имущество, которое не подлежит разделу.

Как делится квартира при разводе, купленная на материнский капитал

Материнский капитал является формой государственной помощи, что выдается в денежном эквиваленте после того, как в семье появляется второй ребенок.

Выданные средства можно потратить на:

• второе образование;
• создание условий проживания;
• накопительные части пенсии.

Такие средства не делят между супругами при разводе, так как они не являются совместно нажитым имуществом.

Госорганы следят за тем, чтобы деньги были потрачены на улучшение жилищных условий детей. И если квартиру покупают, используя , то ее доля будет полагаться ребенку.

Если в семье есть 2 детей, купленная недвижимость будет разделена на 4 части – на каждого члена семьи. Родители могут при разводе поднять вопрос только о разделе своих долей.

Если квартира оформлена на ребенка, то она вовсе не будет подлежать разделу. Чаще объект передают детям по добровольному соглашению в , чтобы не платить .

Такое решение должно быть отражено в документе, который передается судье. Суд проверит, соблюдаются ли права детей, и тогда продолжается раздел имущества, учитывая положения соглашения.

Если недвижимость в ипотеке

Не только нажитое имущество делится поровну, но и долги семьи. Долговое обязательство может быть переведено, если на это есть согласие того, кто выдает заем.

Об этом сказано в . Если кредитная фирма не даст согласия, по уплате кредита не будет переложена на одного супруга.

Такие нормы учитывают и судьи. Как делится квартира в при разводе, если есть дети? Как действовать?

При принятии решения развестись, стоит уведомить об этом и банк. Варианты решений могут предлагаться различные, и с ними вы не можете не соглашаться.

Ведь при разводе все равно останется обязательство по погашению кредита. Вы можете:

Если квартира куплена, к примеру, по , и при этом применялись средства материнского капитала, раздел предполагает деление помещения поровну между членами семьи.

Обязательства также делятся между супругами в равных частях.

Приватизирована или нет

А значит, если объект приватизирован до того, как брак был заключен, только один супруг может получить долю помещения. Такая собственность является частной, и не может делиться при разводе.

Поделить квартиру можно только в том случае, если в участвовали оба супруга, будучи уже в браке.

Если жилье оформлено по дарственной или завещанию

Не важно, кто завещает или квартиру. Суд только учитывает наличие такого документа. И по закону недвижимость, что досталась подобным образом, достанется владельцу.

Но есть ситуации, когда есть определенные права и у второй половинки собственника. Решить вопрос можно самостоятельно. Например, у мужа есть квартира, а у жены хороший доход.

На ее средства сделано ремонт, куплено новую мебель. При разводе супруги договорились:

• оставить помещение мужу;
• муж будет платить бывшей жене средства, что равны стоимости половины квартиры в течение определенного промежутка времени.

Если мирно стороны не могут договориться, тогда обращаются в суд. Судья учтет:

• сколько стоит квартира, полученная по наследству;
• проведен ли ремонт;
• расширялась ли жилплощадь;
• куплена ли новая сантехника;
• увеличивалась ли стоимость объекта.

Супругу придется доказать, что он вкладывал средства в жилье. Нужны чеки, что докажет траты на проведение ремонта.

Стоит также иметь оценку состояния жилплощади при дарении и при разводе. Супруг может получить долю квартиры (но не всегда), если:

• договор дарения составлен с ошибками и неточностями;
• собственник помещения является недееспособным;
• даритель не был дееспособными при дарении жилья, а значит, сделка будет признана недействительной;
• квартира при дарении была в плохом состоянии, а при разводе – в хорошем.

При наличии муниципальной

Бывают случаи, когда супруги проживают в муниципальной квартире. Можно ли поделить такое жилье при разводе? Такие ситуации сложные, но выход все-таки есть.

Муниципальная недвижимость не является совместно нажитым имуществом, что находится в собственности мужа и жены, а значит, раздел невозможен.

Размен квартиры — это сделка по обмену одной квартиры на несколько меньших. Это является обычной практикой на рынке недвижимости. По оценкам экспертов в данной области, процент сделок по размену составляет 70% от общего количества всех сделок. Чтобы разменять жильё, производится процедура альтернативной сделки: вначале ищут покупателя, затем происходит подбор вариантов квартир и заключаются договоры всех объектов.

Нормативное регулирование

Разменять квартиру путём заключения всего лишь одного договора невозможно: нужно оформить и сделку купли-продажи старой, большой квартиры, и сделки купли-продажи новых. Поэтому необходимо знать особенности заключения подобных договоров, описанных в Гражданском кодексе.

1. Согласно 549-й статье, продавец недвижимого имущества обязуется передать покупателю в собственность объект недвижимости.
2. Чтобы договор имел юридическую силу и являлся действительным, его необходимо заключать в письменной форме, а все стороны ставят в документе свои подписи.
3. Договор купли-продажи подлежит обязательной государственной регистрации для перехода права собственности на недвижимый объект от продавца к покупателю.
4. Если одна из сторон договора уклоняется от госрегистрации, вторая сторона имеет право обратиться в суд. Убытки, понесённые из-за задержки регистрации, сторона-виновник обязана возместить.

Предмет договора

В документе должны быть подробные данные, позволяющие установить конкретно объект недвижимости, который подлежит передаче от продавца к покупателю. Если эти данные будут отсутствовать, договор считается незаключённым и недействительным.

Цена договора

1. Цена имущества, передаваемого от продавца к покупателю, обязательно указывается в соглашении сторон. При отсутствии указанной стоимости объекта недвижимости договор будет считаться недействительным.
2. Размен квартиры на две предполагает передачу объектов недвижимости от продавцов и принятие их покупателями. Это происходит после подписания передаточного акта либо другого документа о передаче.
3. Уклонение от подписания передаточного акта одной из сторон считается отказом от обязательства передать/принять имущество.
4. Если продавец передаёт покупателю недвижимость, не соответствующую договорным условиям, покупатель вправе потребовать замены объекта на тот, что соответствует договору.
5. Существенное условие договора продажи недвижимого объекта: если в нём проживают лица, сохраняющие право пользования жилым помещением после его приобретения, в документе необходимо перечислить этих лиц и их права.

Размен квартиры с несовершеннолетним ребенком

Соблюдение интересов несовершеннолетних детей тщательно контролируется органами опеки и попечительства. Что делать если ребёнок является собственником/одним из собственников размениваемой (продаваемой) квартиры? Если несовершеннолетнему принадлежит доля в квартире, необходимо при размене учесть, что он должен стать собственником недвижимости, не хуже прежней: то есть соответствующего качества, метража и прочего.

Сделка в данном случае совершается законным представителем несовершеннолетнего от его имени, но только после получения согласия органов опеки. Согласие невозможно получить, если имущество ребёнка после сделки уменьшится. Должностные лица органов опеки проверяют законность сделки: устанавливают её соответствие интересам несовершеннолетнего, проверяют, не ухудшатся ли условия проживания ребёнка, не уменьшится ли доля его собственности.

Размен квартиры при разводе и с родителями

Согласно положениям Семейного кодекса, всё совместно нажитое супругами во время брака имущество, в том числе и недвижимое, подлежит разделу «напополам», если иное не предусмотрено брачным договором. Получается, что после прекращения брака, супруги становятся собственниками долей в квартире. Продажа доли недвижимого имущества официально не запрещена и теоретически возможна. Но на практике выполнить это очень сложно, практически невыполнимо: какой покупатель согласиться владеть половиной квартиры? Поэтому необходимо, чтобы бывшие супруги пришли к взаимному соглашению: продали свои доли одному покупателю, а на вырученные деньги уже приобрели отдельное жильё для себя. Это и будет являться разменом. Процедура может быть значительно осложнена, если потребуется участие органов опеки (одним из собственников жилья является несовершеннолетний ребёнок).

Если бывшие супруги после прекращения брака так и не пришли к консенсусу: жена не желает съезжать с квартиры или муж против размена, можно попробовать осуществить размен квартиры через суд.

Самостоятельно решать такую проблему очень сложно: придётся искать покупателя на квартиру, затем уже заниматься поиском жилья для себя. Поэтому лучше обратиться в профессиональные риелторские агентства. Сотрудники сделают так, что все договора купли-продажи будут заключены в один день, а риски продавцов будут сведены к минимуму.

Если вы решили разъехаться с родителями и разменять вашу общую квартиру, вам также необходимо вначале найти покупателей, а затем уже подыскивать варианты новых квартир. Заключение сделки сводится к подписанию договоров купли-продажи и их государственной регистрации.

Равноценный и неравноценный размен

Существуют понятия равноценного и неравноценного обмена квартир. В первом случае обе стороны сделки не проигрывают ни в чём: отсутствует необходимость доплаты, так как рыночная стоимость размениваемой квартиры равна совокупной рыночной стоимости квартир приобретаемых. При этом характеристики недвижимого имущества могут отличаться (например, большая трёхкомнатная квартира-новостройка на окраине обменивается на две «однушки-хрущёвки» в центре).

При неравноценном обмене одной из сторон приходится доплачивать для получения новой квартиры. Так, например, сложно разменять двухкомнатную квартиру на две однокомнатных: чтобы получить две полноценные, пусть и небольшие, квартиры вместо одной, продавцу придётся внести доплату.

Бывает очень сложно расселить жильцов одной, даже большой квартиры: поэтому кто-то из них может оказаться в невыгодном положении и отказаться от размена вообще. Выходом может стать размен квартиры по суду или обращение в агентство недвижимости, сотрудники которого постараются подобрать наиболее оптимальный вариант расселения.

Чтобы максимально облегчить процесс размена квартиры и ускорить его, прислушайтесь к рекомендациям экспертов рынка недвижимости.

Адекватно оценивайте свои возможности

На размен квартиры не действуют правило математики: 2+1=3. Трёхкомнатную квартиру легко можно поменять на две «однушки», но если вы хотите чтобы одна из новых квартир была двухкомнатной, скорее всего, придётся доплатить. А двухкомнатную обменять на две полноценные квартиры и вовсе невозможно: в лучшем случае, это будут комнаты в коммуналке. Поэтому будьте готовы внести энную сумму денег, чтобы получить в результате приличное жильё.

Обратитесь к профессионалам

Вы готовы сами заниматься поиском покупателей вашей квартиры, уговаривать их подождать, пока вы найдёте себе варианты нового жилья, собирать множество документов для органов опеки, если один из собственников — несовершеннолетний? Вы не представляете, какое количество времени уйдёт у вас на самостоятельный размен, и сколько будет потрачено нервов. Поэтому не экономьте на услугах риелторов: они сделают всю необходимую работу, а вам останется лишь выбрать варианты новых квартир из предложенных и прийти на оформление сделки.

Научитесь договариваться

Очень часто люди пытаются , потому что другие собственники не согласны разменивать жильё. Теоретически это можно сделать, но вот на практике такие предложения годами хранятся в базах агентств недвижимости, так и не найдя своих покупателей. Поэтому старайтесь найти какие-то компромиссы, договаривайтесь с остальными владельцами квартиры, старайтесь заинтересовать их разменом. Возможно, вам удастся продать свою долю именно нынешним собственникам: тогда проблема исчезнет.

Откажитесь от квартир с обременением

Покупка — большой риск. Такие предложения могут казаться очень выгодными из-за низкой цены, но в итоге вы можете остаться и без денег, и без квартиры. Почему? Когда люди пытаются продать жильё, купленное в ипотеку, долг за которую ещё не выплачен, банк не даёт своего согласия, потому что квартира находится в залоге. Поэтому для продажи такой квартиры покупатель вначале должен погасить этот долг, а уже потом заключать договор купли-продажи. Гарантии того, что вы снимете обременение, а продавец потом вас не «кинет», нет никакой. Вы, конечно, можете заключить письменное соглашение, согласно которому продавец будет обязан передать вам квартиру, но на практике оно никак не снижает степень риска покупателя.

Проверьте чистоту сделки

Убедитесь, что в квартире не прописаны временно отсутствующие граждане, а все прочие не отказываются выписываться. Постарайтесь узнать, сколько раз уже продавалась и покупалась квартира: если за последний год её перепродавали несколько раз — это повод насторожиться.

Размен квартиры с родителями, между бывшими супругами или просто незнакомыми людьми — процесс достаточно сложный, но если вы подойдете к нему максимально ответственно, будете реально оценивать свои возможности и тщательно проконтролируете законность и чистоту сделки, в результате станете счастливым обладателем нового жилья.

Наличие общих детей прямо влияет не только на порядок оформления развода, но и на проведение процедуры раздела общего имущества . Так, раздел недвижимости, осуществляемый в общем порядке равнозначно, потребует обязательного учета имущественных прав и интересов несовершеннолетних, что в некоторых случаях может стать основанием для выделения супругу, с которым проживает ребенок, большей доли в совместной собственности .

Однако такое решение вопроса раздела, возможно лишь в судебном порядке , при наличии спора между сторонами . При его отсутствии, раздел общей недвижимости осуществляется путем заключения обоюдного соглашения, которым муж и жена могут урегулировать все интересующие их вопросы.

Учет прав детей при разделе имущества супругов

Учет прав несовершеннолетних детей является приоритетным направлением не только норм отечественного семейного законодательства, но и каждого из направлений деятельности любого демократического государства в целом. Очевидно, что такая направленность должна прослеживаться и при проведении раздела имущества , особенно учитывая то, что наиболее уязвимыми в бракоразводном процессе как раз являются несовершеннолетние дети.

Самое яркое проявление защиты имущественных прав детей при разделе собственности их родителями, закреплено в п. 2 ст. 39 СК РФ, согласно которому, суд может отступить от равенства долей в их общем имуществе, и увеличить долю того супруга, с которым будут проживать дети.

Данный вопрос вызывает массу споров в правоприменительной практике, в частности, относительно интересов детей подлежащих учету в таких случаях. Кроме того, необходимо помнить и про другие нюансы реализации имущественных прав несовершеннолетних:

Поскольку муниципальная квартира не может находиться в общей собственности супругов (по крайне мере, до момента ее приватизации), она не может быть разделена между ними при разводе.

Вопросы наших читателей и ответы консультанта

Может ли соглашение о разделе имущества предполагать выделение части общему ребенку?

Соглашение о разделе имущества между супругами имеет форму сделки, что позволяет предусматривать им любые соответствующие закону обязательства сторон (ст. 421 ГК РФ). Так, договор о разделе вполне может содержать условие об обязанности супругов после раздела имущества выделить общему ребенку часть из полученной им доли.

На какую часть муниципальной квартиры может претендовать мать с ребенком при ее разделе в рамках развода?

Ст. 38 СК РФ предполагает раздел совместно нажитого супругами имущества, входящего в общую собственность. Муниципальная квартира является собственностью муниципалитета, ввиду чего в собственность супругов не входит, а поэтому разделена быть не может. Для этого ее необходимо приватизировать в соответствии с ФЗ «О приватизации жилфонда РФ».

Любой развод – это не только тяжело морально и психологически, он к тому же чреват судебным разбирательством. Чаще всего в суд идут те пары, которые не могут самостоятельно поделить имущество, а также решить, кто будет «воскресным» родителем. Чаще всего через суд решаются вопросы по разделу имущества, поэтому заседания по данному делу в Российской Федерации далеко не так редки, как хотелось бы. Так как же произвести размен жилья, чтобы каждая из сторон осталась в плюсе?

Прежде, чем бежать в суд и писать , сторонам необходимо обратиться к грамотному юристу, который специализируется на семейном праве.

В таком случае можно рассчитывать на честный раздел имущества.

Для того чтобы произвести размен квартиры при разводе, необходимо знать следующее:

1. Недвижимость можно разделить на доли только в том случае, когда это фактически возможно. Если семья проживала в однокомнатной квартире, то в таком случае поделить на доли жилье не получится.
2. Если поделить на доли квартиру невозможно, значит юстиция определяет сумму компенсации, которая приравнивается к доле.
3. Если вся недвижимость остается одному из супругов, то второму необходимо написать отказ от своей части.
4. Для того чтобы избежать дальнейших проблем, супругам необходимо приходить в суд вместе. Связано это с тем, что процесс деления недвижимости на доли тесно переплетается с порядком пользования общего жилья.

Внимание! Практика показывает, что каждый размен квартиры через суд – это уникальное по-своему дело, поэтому заранее спрогнозировать, каким образом будет поделено имущество, невозможно.

Размен жилья через суд: как правильно подойти к решению данного вопроса?

Прежде, чем идти в суд для размена квартиры после развода, сторонам необходимо определиться с правовым статусом недвижимости. К примеру, квартира может принадлежать кому-то из супругов, или быть купленной уже в браке.

В зависимости от этого существует несколько видов деления недвижимости:

1. Идеальным решением при заключении брака является составление брачного договора, в котором прописываются все аспекты семейной жизни, а также поясняется, что и кому достанется в случае развода. Однако такие договора в России не пользуются такой популярностью, как на Западе, поэтому и возникает столько проблем при делении имущества.
2. Деление недвижимости по обоюдному согласию сторон. В таком случае квартира может достаться одному из супругов или быть проданной, а деньги, вырученные за нее, будут поровну разделены между сторонами. Такой вариант развития событий значительно облегчает жизнь паре, к тому же, не приводит к излишним задержкам и разбирательствам.
3. Суд может разделить недвижимость поровну между сторонами, как это чаще всего и происходит.

Важно! Недвижимость не будет подлежать делению при разводе только в том случае, если она была куплена одним из супругов до заключения брака, перешла по наследству или была оформлена как дарственная.

Юстиция поделит имущество при разводе, но как?

При расторжении брака не имеет особого значения, на кого именно была зарегистрирована квартира. В любом случае недвижимость, которая была куплена в браке, будет делиться поровну.

Однако в семейном законодательстве Российской Федерации существуют поправки, согласно которым суд может иначе разделить недвижимость.

Тут возникает вполне логичный вопрос, как это сделать:

1. Если квартира была куплена одной из сторон по время раздельного проживания, но при этом развода фактически еще не было, то вторая сторона не имеет право претендовать на эту недвижимость. Однако, если же вторая сторона докажет, что эта недвижимость была куплена на часть денег, которую она предоставила, то суд может пересмотреть свое решение. Чтобы доказать это, отлично подойдут квитанции об оплате кредита одной из сторон (если недвижимость была куплена в ипотеку).
2. Доля квартиры может быть увеличена в пользу одной из сторон в том случае, если есть ребенок, которому еще не исполнилось 18 лет. Однако стоит отметить, что размен квартиры с несовершеннолетним ребенком еще не означает, что суд посчитает данный факт серьезным основанием для исключения равенства. Юстиция может принять решение об увеличении доли только в том случае, если родитель, с которым остается ребенок, приведет доказательства, свидетельствующие об угрозе жизни несовершеннолетнему.
3. Также увеличить долю в квартире одному из сторон можно в том случае, если вторая сторона не приносила доход в дом или тратила его на себя, а не на семью. Единственная проблема в этом для стороны заключается в том, чтобы это доказать.

Как поделить однокомнатную квартиру при разводе?

В том случае, если супруги проживали в однокомнатной квартире, а потом решили развестись и поделить имущество, суд поделит жилье на две равные части. Это произойдет только в том случае, если квартира была куплена в браке. Однако, однокомнатную квартиру фактически невозможно поделить на равные части, поэтому единственным выходом из сложившейся ситуации является продажа квартиры и раздел ее стоимости между двумя сторонами. Это можно сделать и без суда, что существенно облегчит процедуру деления имущества.

Другим вариантом развития событий является выплата одним из супругов своей доле и написание отказа от недвижимости.

Размен при разводе приватизированной квартиры

Размен приватизированной квартиры при разводе – это довольно трудный и долгий процесс. Особенно он усложнится в том случае, если недвижимость была приватизирована на одного из супругов. По сути, это приравнивается к получению дарственной на квартиру или покупку ее до заключения брака. Поэтому второй стороне будет проблематично доказать свою причастность к данной недвижимости.

По правилам российского ЖК, та сторона, которая не является собственником данного имущества, после аннулирования брака, не имеет право проживать в данной квартире. Однако российские суды в таком случае дают определенное время для проживания (оно может быть и пожизненным). Связано это с тем, что у этого супруга нет другой недвижимости, а также нет возможности ее приобрести (финансовые или какие-либо другие проблемы).

В том случае, если приходится разменивать приватизированную квартиру, собственниками которой являются оба супруга, проблем не возникнет вообще. Жилплощадь будет разделена на две равные доли.

Однако, бывают ситуации, когда один из собственников приватизированной квартиры категорически против на размен и при этом у него нет средств для того, чтобы выкупить вторую долю в квартире. В таком случае размен квартиры без согласия возможен только через суд. При этом лишить собственника его доли даже в суде будет достаточно проблематично, поэтому шансы на такой раздел достаточно малы.

Размен неприватизированной квартиры при разводе

В том случае, если супруги жили в неприватизированной квартире, при разводе они не получат абсолютно ничего, так как данная недвижимость принадлежит не им, а муниципалитету.

Выходом из этой ситуации может быть:

• приватизация жилья на двоих супругов и раздел ее между ними на две равные части;
• переоформление договора социального найма, согласно которому, наниматели меняют одну свою жилплощадь на две меньших по размеру.

Размен служебной квартиры

В том случае, если супруги проживали в служебной квартире, которую им выдали от работы, при разводе они не смогут ее разменять, так как недвижимость не является их собственностью. После развода квартира останется тому из супругов, которому она была выдана. Суд может дать право на проживание в данной квартире второму супругу лишь на определенное время, после чего одна из сторон обязуется ее покинуть.

Размен квартиры, полученной по наследству

Какая-либо недвижимость, полученная одной из сторон в наследство, будь то квартира, дача или дом, не делится при разводе. Однако, в российском законодательстве существует несколько поправок, согласно которым данную собственность можно будет поделить как совместно нажитую.

К примеру, один из супругов получил квартиру в наследство. Жилплощадь была в плачевном состоянии, поэтому в ней было решено сделать ремонт. Если в процессе ремонта второй супруг вкладывал в это свои деньги и имеет этому доказательства (сохраненные чеки или свидетели, подтверждающие это), то в таком случае юстиция может поделить квартиру пополам как совместно нажитое имущество.

То есть, согласно законодательству, недвижимость, которая за время пребывания в пользовании одного из супругов была значительно увеличена в стоимости за счет второго супруга, считается как совместно нажитая.

При этом, если один из супругов получил в наследство акции какой-либо компании или другие ценные бумаги, то они не делятся при разводе, даже если они выросли в цене в несколько раз. Однако, если ценные бумаги были проданы, а на вырученные средства был куплен автомобиль или квартира, в таком случае это уже будет считаться совместно нажитым имуществом, часть из которого уйдет второй стороне.

Внимание! Поэтому для того чтобы все правильно составить и не лишиться своей части недвижимости при разводе, необходимо обратиться к опытному юристу, который и будет защищать интересы в суде.

Список документов, необходимых для размена квартиры после развода

Ранее уже говорилось о том, что дела о разводе и разделе имущества лучше доверить опытному юристу, так как простому человеку без юридического образования будет проблематично вникнуть во все особенности Семейного Законодательства РФ.

Кроме того, супругам лучше ещё раз сесть за стол переговоров и обсудить все вопросы, связанные с недвижимостью, а в суд идти только как в последнюю инстанцию.

Если же обсудить вопросы между собой не является возможным, в таком случае, нужно собрать необходимый пакет документов:

• копия свидетельства о браке и его нотариально заверенный оригинал;
• заявление в суд;
• документы, подтверждающие, что недвижимость была приобретена в браке на совместные деньги;
• документы на собственность (оригиналы и заверенные копии);
• документы из домоуправлений (домовая книга, лицевой счет с места проживания);
• доверенность юриста, которую необходимо предварительно заверить у нотариуса.

Развод и деление совместно нажитого имущества – это довольно долгий и кропотливый процесс, который может затянуться на неопределенное время. Поэтому опытные юристы советуют попытаться решить проблемы между собой и уже, как в последнюю инстанцию, обращаться в суд.